Il confronto è netto.
Immobiliare come investimento perde quasi sempre contro l’azionario nel lungo periodo. I rendimenti netti sono spesso bassi dopo tasse, manutenzione, vuoti e gestione. La rivalutazione dei prezzi è moderata e irregolare. È illiquido, costoso da entrare e uscire e concentra il rischio su un solo bene.
L’azionario globale ha storicamente reso di più nel lungo termine, con diversificazione e liquidità immediata. I costi di transazione e la gestione sono minimi.
La prima casa è diversa. Non è un puro investimento: è il posto dove vivi, una protezione contro l’aumento degli affitti e, se resti abbastanza a lungo, un modo per costruire patrimonio con la leva del mutuo. Non la confronti allo stesso modo con le azioni.
Molti sostengono che conviene sempre l’affitto. Per la prima casa non sono d’accordo: preferisco comprarla, ma solo se ci resti abbastanza a lungo.
Quando conviene comprarla? Solo se hai intenzione di viverci oltre i 6-8 anni. I costi di ingresso (imposte, notaio, agenzia e altre spese di transazione) sono significativi. Sotto quella soglia temporale i costi non si ammortizzano e conviene affittare, tenendo liquidità e investendo la differenza.
Dopo 6-8 anni di solito il conto si ribalta: il mutuo si ripaga, la casa si rivaluta (anche poco) e smetti di pagare affitti crescenti.
Mutuo sempre, soldi propri mai Conviene sempre comprare con il mutuo. I tuoi soldi propri vanno investiti in azioni/ETF. Il rendimento atteso di lungo periodo dell’azionario è superiore al costo del mutuo: la differenza è guadagno netto e la leva ti fa controllare un asset più grande.
Se hai già la casa pagata cash, spesso conviene venderla (o ipotecarla), ricomprare la prima casa con mutuo e investire il capitale liberato. In pratica il mutuo può essere “pagato” (o più che coperto) dagli interessi e dai rendimenti degli investimenti, mentre il patrimonio complessivo cresce di più.